中心部建て替え 国交省補助拡充.

中心部建て替え　国交省補助拡充.
　都市の集約を推進
　国土交通省は22日、民間事業者が古いビルなどを病院や住宅、店舗が入った複合施設に建て替える際の取り壊し費用への補助を2014年度か拡充する方針を固めた。中心市街地活性化法で定めた地域が対象で、地方都市の中心部に住宅や商業地などを集約する「コンパクトシティー」の推進が狙い。静岡県では静岡、浜松へ掛川、沼津、藤枝市が対象。
　現行は、地方自治体に補助制度がある場合のみ国、地方で3分の1ずつ補助しているが、自治体に制度がなくても国単独で補助できるようにする。国単独の揚合も上乗せはせず3分の1を補助する方向だが、全額が自己'資金の場合に比べて負担が軽減できる。
　これまで事業者から「地域によって負担に差がある」と不満の声が出ていた。
　また同省は14年度税制改正で、空き地や空家の売却を促し、市街地整備計画を作りやすくするため、中心市街地で不動産を売買した場合の税の軽減を要望する。コンパクトシティーは、生活に必要な施設を集約し、人口減少で空洞化が進む市.街地の活性化を図る。
《静新平成25年8月23日(金)朝刊》

「郊外型大規模商業施設による中心市街地への影響」

郊外への大型店出店を問う
日本総研　藻谷浩介氏を講師に
市街地再生とは両立せず
データ挙げて厳しい評価

中心市街地活性化協議会(会長"市川厚・沼津商工会議所会頭)は、まちづくり講演会「郊外型大規模商業施設による中心市街地への影響」を十九日、商工会議所三階ホールで開き、日本総合研究所調査部の藻谷浩介氏の話を聴いた。市立病院東側に進出の話が出ている大規模商業施設を念頭に置いた講演会で、市議らも聴講した。

はじめに市川会頭は「私達は三年半前から(同協議会として)中心市街地の活性化に取り組んでいる。藻谷先生の話を聴いて、間違いのない判断をしたい」とあいさつした。
講演に移ると藻谷氏は、今回の出店話について「五年前なら、さほど驚かなかったと思うが、平成二十五年に、こういう話が出てきたというのは驚きだ。『あえて、ここ沼津にショッピングセンターを』という話を聞いて『本当ですか』と、ショッピングセンターのプロなら全員がそう言うだろう。三島ならまだ分かるが。今回の話を聞いて最初に思ったのが、『サントムーンの方が近いだろう』ということ。清水町は意地で(沼津と)合併したくないだけで完全に沼津(と一体的)だ。(今回の話が)沼津のまちにとっていいのか悪いのか、ニュートラルな観点で考えた。アメリカへの行きと帰りの飛行機の中で考え続けた。これは全国で購演している私としては画期的なことで、一般市民にとってプラスになるか、ならないかの観点で考えた」として話を進めた。
「市民の働く場所が増えるか、ということだが、同じパイを争うだけで働く人が増えるか減るかは前から分かっている。日本に千以上のショッピングセンターが出来た経緯で、その時(々)に結果が出ている。サントムーンでも結果が出ている。沼津市民である以上、沼津で買い物をしたいという人もいるだろう。しかし、清水町と沼津が合併した途端、サントムーン万歳となるのか。そんなことは、あまり関係ない」
「(新しい店が出来)品揃えが増えるという意見もあると思うが、正直あまり関係ない。(進出が言われる)今度の大型店が初めて置くような品物だったら、サントムーンやイオンが置いたはずだ。推進する側の人は必ず言う。『雇用が増える』『市内で買える商品の種類が増える』『富士市や清水町まで行かなくても済む』『駐車場に止めてゆっくり買い物できる』と。この四つは必ず言う。市の商業にとってプラスになるのかならないのか。市内どこでもいいから、商売やっている人から見てプラスなのかマイナスなのか。市全体の店の売り上げにとってプラスなのかマイナスなのか」
「市全体の売り上げは過当競争になって減る。これはすごく大事なポイントだ。日本では消費税が直接、市に入らないから、あまり(商業床の増床が、どういう結果を生むか)真剣に考えてはいないが、これも実は数字がある。全国での数字があり、増えるか増えないかは分かっている。もし市議会議員が私の言うことと反対のことを言うのであれば、それは全く勉強していないということだ」
藻谷氏は、一九九〇年度末(平成二年度末。以下「バブル期」と表記)から二〇〇六年度末までの沼津市内の小売業の売り場面積、小売り全体の売上額、小売業の雇用者数、床効率(坪売上)の推移をグラフで示した。
平成十八年度以降は、小泉純一郎内閣の時に調査が廃止されたことでデータがないというが、〇六年度末というのは第一次安倍晋三内閣の時で、この時の日経平均株価は一万七千円から一万八千円。
藻谷氏は、最近の株価上昇報道を示唆。十八年度末に比べて今の方が景気が良いようなイメージを持ちやすいが、「数字を見ないでムードで判断するのはよすべき」だときっぱり。「沼津市内の店の売り場面積はバブル期から二五%程増えたが、売り上げは二割減少した。床効率(坪当たりの売上額)は三六%も減少していて、その後、店がバタバタ潰れたのも当然だ。売り場を増やした以上、人を置かない訳にはいかない。雇用は一時増えたが、売り上げが下がるので、その後は、どんどん減った」との分析結果を示した。
さらに、「商売は社会福祉事業ではなく、人を減らして成り立っている。売り場面積をいくら増やしても、従業員は、そんなにいない。これが分かっていない人は大型店の進出に賛成しないでほしい。そういうことが分からない人が、他の市町では議員に多い」とした。
また、同じ期間の清水町のデータも示し、「バブルの頃は、もともと店があまりなかった。バブル期に比べて(平成十八年度末は)売り場面積は二倍に増えた。すると売り上げは二倍に増えたのだろうか。バブル期に四九四億円だった売り上げは五五〇億円。売り場は二倍に増えたのに売り上げは一・一倍。(沼津より)小さい清水町で売り場を二倍に増やしたのに売り上げがほとんど増えていない。床効率は四四%も減少した。大きなホテルを造っても、ホテルが出来たから泊まるという人はあまりいない。それと同じように営業効率が悪くなって(店は)どんどん潰れる。雇用は一時、順調に増えたが、売り上げが増えなくなったので働く人も増やせない。(清水町は)サントムーンで景気がいいというのは見かけだけで、数字はついてきていない。イメージだけで議論するのは駄目だ。なぜ現実を見ようとしないのか」。
続けて、沼津市と清水町を合わせた同期間の数字にも触れた。
それによると、バブル期に比べて平成十八年度末の売り場面積は三五%増えたが、売り上げは一五%、床効率は三七%、いずれも減少。これについて藻谷氏は「取り合うのではなく潰し合っている。(商業床の増床を)やればやるほど、お宅ら(沼津市と清水町)の税収が下がる。これは数字を見ないから」だと厳しく指摘。
「(商業床の)面積を増やせば増やすほど過当競争になって売り上げが落ちる。売り上げが落ちるので雇用も増やせない。この商圏の中で取り合っているのは全く意味がない。株価が(今より)ずっと高かった時もこうだ。当時より今は人口が減っていて、お年寄りが増えている。静岡市(現静岡市域)では、バブル期に比べて(十八年度末は)売り場が二六%も増えたが、売り上げは一〇%減少した。非常に厳しい状況だ。商業床の面積と売り上げの差がどんどん開いた。この時(平成十八年度頃)の静岡でも、店が増える以上、そこで働く人が増えるのではないかという意見があった。数字を見ないから、こういう意見が出る。この数字は経済産業省のホームページに出ている。経産省の統計ぐらいは見てほしい」
この後、横浜市、東京二十三区の例でも、売り場面積が増えることによって売り上げは実質的に減っていることなどを示し、「横浜でできなかったことを沼津ができるというなら、それは傲慢だ。イメージだけで語っている。(商業床の増床によって)途中までは増えている雇用も過当競争になったら減らすしかない。東京と沼津は売り場の増え方、売り上げの減少、床効率の減少、雇用の減り方、皆、ほとんど同じ。大型店の出店は東京の失敗を繰り返すことになる。なぜそう言えるか。過去、全国どこもそうなっている。日本中同じ数字だ。どこでもできていないことを(沼津なら)できると断言できるのか」
「売り上げが増えなければ商業が栄えたということにはならない。日本中で店の売り上げが減るのは誰のせいでもない。団塊世代が退職して、消費が減っているので物が売れない。だから日本中で大型店への投資は終わっている。ここ(市立病院東側への出店)は誰かを潰して(その分の需要を)取れると思ったのだろう。彼ら(大型店の人間)も、こういうことは知っている。それを、諸手を挙げて歓迎しているのが沼津市民と市長だ」
「霞ヶ関では、沼津は沼みたいに恐ろしいところだと思っているのではないか。(郊外への大型店の出店は)鉄道高架計画とも矛盾している。郊外と市街地の両方やるというのでは、中心市街地活性化計画というのは郊外型をやらないということを前提にしているから、国から見ると、『なんだ、こいつらは』ということになるのではないか」
「皆さんは(郊外型大型店の出店と中心市街地活性化が)両立すると思っているようだが、(店は)一つ増えれば一つ潰れる。プラスになるのは駐車場付きの店が一軒増えるということだけ。(大型店進出を歓迎するのは)『いいことあるぞ』とロシアンルーレット(の引き金)を引くのと同じ」などと断じ、これまで何回も沼津で講演し、市行政、産業界の取り組みに翻意を促してきたのと同様、警鐘を鳴らした。
《沼朝平成25年8月22日(木)号》



大規模店の影響探る
沼津中心市街地活性化協　識者招き講演会
　沼津市中心市街地活性化協議会(会長・市川厚沼津商工会議所会頭)はこのほど、「郊外型大規模商業施設による中心市街地への影響」をテーマにしたまちづくり講演会を沼津市で開いた。
　市北西部に大規模商業施設の建設計画が持ち上がっている状況を踏まえ、建設された場合の影響についての意見を有識者から聞くために企画した。商業者ら約70人が出席。講師を務めた日本総研主席研究員の藻谷浩介さんは、大規模商業施設建設後の売り上げや雇用状況を県東部地区や横浜市などの事例を交えて考察した。
　藻谷さんは「売り場面積が増える一方、過当競争に伴い売り上げや雇用が減少する現象が起きている」と懸念を示した上で、「沼津港のブランドイメージは高い。観光客がゆっくりと時間を過ごせるよう駅から港までの動線をどうするかがポイント」と提案した。
《静新平成25年8月22日(木)朝刊》

街づくり講演会案内

演題：「郊外型大規模商業施設による中心市街地への影響」について
講師：藻谷浩介氏

「市街地のゴーストタウン化」

「市街地のゴーストタウン化」
　上　渡辺利明
本紙七月二十四日付報道によると、東椎路の市立病院近くに大型商業施設の開設が検討されているという。高齢化した農業者等は地代収入につながるものとして期待するかも知れないが、このような施設の誘致は時代錯誤であることを指摘したい。
この計画には市も前向きに対応しようとしているようだが、これが進めば地盤沈下の進む沼津駅周辺商業活動を決定的に破滅に導くものとなろう。
では、今回の計画を、どのように考えるべきだろうか。以下、思いつく諸点を指摘していきたい。
小規模なスーパーなどであれば、大した影響はないだろうが、大規模な商業施設であれば、沈滞化の進んだ現在の沼津駅周辺商店の死命を制するものとなろう。
かつて、この地域の繁栄を知る人々から、その再生を望む声は何回も上がっているが、市長、市当局は全く動こうとしない。西武百貨店撤退前後の対応を見ても、この地域の再生については、全く関心がないとしか思えない。
今の沼津に欠けている最大のものは、街づくりの明確なビジョンだろう。現在、斜陽化の進む地方都市の再生を目指す動きが各地で進んでいるが、これらに共通するのは、旧市街地を中核としたコンパクトな街づくりを目指すという発想だろう。
これまで、これらの試みが成功しつつある事例も幾つか紹介されている。
その一つとして、富山市の場合は、郊外に拡散した住民の、市街地およびその近隣地域への回帰作戦を展開している。
拡散した郊外地域へのインフラ投資(道路、上下水道、学校等公共施設が巨額に上り、また高齢化の進む住民のためのバス網の維持なども大きな負担となって、この施策がとられたという。
しかも、中心街近くに建設されたマンション等に移り住む住民には市から補助金が出ている。人口が沼津市の二倍程の富山市では、明確な街づくりのビジョンに基づき、独自の施策が行われている。
かつて、新仲見世商店街の一画でマグロ丼店を経営し、沼津駅周辺総合整備事業の一環として建設されたイーラdeについては明らかな失敗だと指摘してきた栗原裕康市長には、商店街再生の何らかの施策があるものと期待してきたが、現在まで見るべきものはない。
あまつさえ、今回は沼津駅周辺商店街に最後の引導を与えようとしているとしか思えない。鉄道高架事業に手足を縛られ、せっかくのプラサヴェルデも、南北交通問題解決に何の方策もなく、この施設への投資効果も半減である。
プラサヴェルデへの来訪者の多くに駅南側へ回ってもらえば、沼津にとっては大きな交流の場になるのだ。このようなチャンスを生かせない沼津市政が嘆かわしい。
このことは一市長だけの責任ではなく、市議会も連帯して、その責めを負うべきだと思う。(下石田)
《沼朝平成25年7月31日(水)投稿記事》

「市街地のゴーストタウン化」
下　渡辺利明
　別の視点から考えてみると、商業者自身の問題意識の希薄さがあるのではなかろうか。
　日本総合研究所の藻谷浩介氏の講演を度々聞きながら、現在まで何ら行動に移そうとしていない。商店街組織が幾つかに分かれていることにも問題があるのかも知れないが、自分達の今後の存立を左右する問題については連携して取り組むべきだ。自分達の問題について、今の市政に任せておいて良いのか。
　次に、流通業の今後と、街づくりの方向性について考えてみたい。
　藻谷氏が指摘しているように、日本国内の商業施設は既にオーバーストア状況にある。若年人口の減少もあって、各市町の商業販売額は急激に減少しており、その中にあって沼津の落ち込みは際立っている。
　戦後、日本の流通業は米国をお手本に発展し、国民の生活向上に一定の貢献をしてきたが、在来の日本文化を破壊し続けてきた一面も見逃せない。結果として日本の地方都市商店街を疲弊させ、地方経済を沈滞化させる大きな要因となっている。
　昭和六十年代から十五年程、流通業界に身を置き、何回か米国の業界視察を繰り返してきたが、凄まじい競争の世界だった。ハイウェイの走る郊外に次々ショッピングセンターが出現し、また消えていく。ゴーストタウン化したショッピングセンターも多い。
　日本と異なり地価の安い国だから、これらの存在は、やがて忘れられていく。まさに使い捨ての商業施設である。日本でも競合に敗れゴーストタウン化した商業施設、商店街は数限りなく見られる。
　それでは、今後の街づくりはどのような視点で取り組むべきか。かつて中心街への百貨店など大型店を誘致し、これを核とした街づくりを進め一定の繁栄を得てきたが、郊外型大型商業施設が主流となる中で市街地の衰退が進んだ。
　現在は大型商業施設を中心街に誘致するという発想から脱却し、別の視点が必要だ。私は各種公共機関、文化施設等を中心街に配し、これらを核とした街づくりを進めるべきだと思う。市民生活に欠かせない、これらの施設が街の中心部に配置されれば、市民の足は、自ずとこの地域に集まる。人々を集める仕掛けづくりである。
　このような仕掛けが成功すれば、その周辺には小規模な商店、サービス業が集まってくる。ヨーロッパの伝統ある街並みは、このようなコンセプトにより成り立っている。鉄道高架事業遂行だけを目的化することなく、どのような街づくりを目指すのか、明確なビジョンの策定が必要である。
　また、現在の、何もやろうとしない市政への全てお任せではなく、商店街関係者、商工会議所等は積極的に市民の意見を求め、市民と協同して街づくりを進める視点が必要ではないか。(おわり)(下石田)
《沼朝平成25年8月1日(木)投稿記事》

東椎路への大型商業施設進出

沼津市北西部の地権者
規制緩和、市長に要望
商業施設から引き合い　「土地の有効利用を」
　沼津市北西部の土地所有者でつくる「街並を創造する会」(深沢臣夫代表)は23日、市役所に栗原裕康市長を訪ね、開発行為を制限する市街化調整区域にある会員所有の土地を有効利用するために対応を図るよう求める要望書を提出した。
　要望では大型店の撤退や購買層の市外流出などにより、市内の産業活力の低迷が深刻化していると指摘。会員が所有する市立病院東側の約12㌶の土地について雇用創出や交流人口の増加に役立てるべきと提言した。
　同会によると、この土地をめぐる引き合いが既にあり、大型商業施設の具体的な利用計画案が寄せられ、75人の地権者に土地利用に関する意向調査を進めているという。ただ、都市計画法上の市街化調整区域に当たり、建物建設など開発行為を行う場合は調整区域の規制を外すなどの行政手続きが必要になる。
　市役所で深沢代表は「市北西部はスマートインター整備などで交通網が充実し、集客が期待できる。土地開発には法令上の制約など課題が山積している。官民一体で取り組まなければ有効な土地利用は難しい」と市の理解と協力を求めた。
　栗原市長は「市街化調整区域の土地利用は長年の懸案。開発に向け、庁内で積極的に検討したい」と話した。
《静新平成25年7月24日(水)朝刊》

東椎路への大型商業施設進出
地権者が土地利用に関して要望
　市は前向きの姿勢
用地転用や相続など課題も

　街並を創造する会の深沢臣夫代表ら八人は二十三日、市役所に栗原裕康市長を訪ね、市立病院東側の土地利用に関する要望書を渡した＝写真。七十五人の地権者で組織する同会は、国道一号と根方街道に挟まれた一画に大型商業施設を誘致しようと十五年前から活動を続け、何度か市へ要望してきた。これまでは、まちづくり三法などもあって郊外への出店が制約されてきたが、同法に基づく市の中心市街地活性化基本計画が来年度で切れることもあり、ようやく開発許可が下りようとしている。
　要望書を読み上げた深沢代表は、東名高速道路愛鷹パーキングエリアへのスマートインターチェンジ開設や、東駿河湾環状道路の西進計画が見込まれるなど交通環境が大きく変化し、市内だけでなく近隣市町からの集客にも大いに期待できる優れた場所だと主張。
　昨年、二社が開発希望を同会に伝えてきた。一時は誘致話を進めていたユニーが断念したことから諦めかけていた地権者も再び期待を膨らますようになり、地権者らの意向を受け今回、要望書を提出。
　栗原市長は、同所への大型商業施設進出は前市長時代からの懸案事項だとし、「私が市長になってからも皆さんから要望をうかがっている。これまでは土地利用の問題などで実現に至っていない。状況が変わる中、市としても方針転換となるが庁内全体で検討したい」と応じた。
　地権者らは、ユニーが出店を諦めてから「私達は市に見捨てられてしまったのかと思っていた」「農業者が高齢化し、耕作を放棄している。ユニー進出の時は期待したのだが…。今回、進出の話があった時は半信半疑だった。今回は、ぜひお願いしたい」。
　また、「沼津が停滞したままでいいのか。清水町(サントムーン柿田川)や冨士市(イオン富士南)へ買い物に行く市民も多い」などと、西武百貨店撤退後の積極的なまちづくりを訴えた。
　これに対して市長は「方針を転換して積極的に進めたい。趣旨はよく分かったので、頑張りたい」と、前向きな姿勢を見せた。
　開発予定地は約一一㌶ある。市街化調整区域だが、農業振興地域の農用地区域内の農地(いわゆる農振青地)ではないため、開発可能性ゼロではないものの、地目を農地から雑種地などに変更しなければ難しい。
　市では、政策企画課、計画課、農林農地課、商工振興課で情報を共有し、計画課と農林農地課を中心に具体化を進めるが、農地転用や相続人決定など解決しなければならない課題が少なくない。
　これまでは、県、市共に郊外への大型商業施設進出は認めない方針だったが、県との協議は必要だが権限移譲により、許認可権は市に移った。市は、大型施設の誕生によって交流人口が増え、中心市街地に人の流れができることを期待する。同会では九月頃までに事業者を決定したい考えで、市は、地権者からの土地利用申請を受けてから地区計画を策定。開発行為許可申請などを経て着工となるが、同会では、愛鷹パーキングエリアのスマートインターチェンジ供用開始(二十八年度末)までの開店を期待する、
　市都市計画部の高橋強部長は「地権者にも相続の間題などがあるようで、それを解決するのが先決」だと、出店時期については明言せず、光林治計画課長は「この辺にはない集客力があって交流人口が増え、地元だけでなく、沼津市の活性化につながる施設となるように願いたい」と話す。
　高橋部長は、県内のサントムーン柿田川やイオン富士南、御殿場アウトレット、ららぽーと磐田など主な大型商業施設の敷地面積とテナント数を示し、「雇用規模も何千人単位で、地域経済への波及効果も大きい」と期待する。
《沼朝平成25年7月24日(水)》

東椎路大型商業施設 誘致話再燃

東椎路に大規模商業施設か
　誘致話再燃、2企業が意欲
　国道一号と根方街道に挟まれた市立病院東側の一画に大型商業施設の出店計画が持ち上がった。

　八年前、ユニー(アピタ)が進出意欲を見せたが、「まちづくり三法」や、その後、市が策定した「中心市街地活性化墓本計画」のため、大型商業施設の郊外出店は断念せざるを得なかったが、
今回、一二㌶の予定地に新たな二企業が進出を計画しているという。
　同所に大型商業施設を誘致する計画は十五年程前に起こり、予定地内の地権者約八十人が「街並みを創造する会」を組織。市当局に要望害を度々提出してきたが、実現に至らなかった。
ところが、今回は、中心市街地活性化基本計画が来年度末で終了するということもあり、同会の役員らが地権者宅を訪れ、大型商業施設誘致に対する考えを改めて確認するとともに賃貸による土地提供の同意を求めている。
　地権者の多くは、「今度こそは」と新たな進出企業に期待。同会の役員らは来週にも市役所を訪れ、栗原裕康市長に開発許可要望害を渡す予定だという。

《沼朝平成25年7月20日(土)号》

沼津路線価

沼津　最高路線価
西武閉店尾を引く　駅北口、区画整理進む

　沼津　最高路線価は昨年に続き、JR沼津駅南口付近のさんさん通りで、昨年比5・9%減の32万円。西武沼津店の閉店が尾を引き、店舗用地の新たな取引はほとんど見られない。
　一方、駅北口は区画整理が進み、コンベンション施設、マンション、ビジネスホテルが建ち始めている。ただ、不動産業者は「どれも大きな取引ではない。鉄道高架事業の行方が見えず、土地の売買にブレーキがかかっている」と指摘する。
　住宅地の実勢は駅北の米山町などが14万～16万円で安定している。海抜が低い我入道などの沿岸部は6万円台後半と低迷している。
《静新平成25年7月1日(月)夕刊》