旧西武沼津店跡地 中心街の核へ再生急げ

旧西武沼津店跡地　中心街の核へ再生急げ

　ことし1月末に閉店したJR沼津駅南口の旧西武沼津店の新館は、複合商業施設の運営などを手掛ける浜松市の企業が娯楽施設、飲食店、物販店などが入る商業施設として再生する計画を示した。本館は所有者の伊豆箱根鉄道がビルを解体し、跡地の活用を検討していく。

　西武沼津店の閉店は全国の地方都市で進む中心街の衰退を象徴する出来事だが、閉店から半年余で新館再生の方向性が示されたのは、沼津駅前の集客力がまだまだ期待されている証しといえよう。

　経営破綻から十数年が過ぎた浜松市中心街の旧百貨店「松菱」跡地は、現在も利用のめどが立たっていない。沼津は玄関口に明かりが灯らない無人ビルが立ち続けることはなくなった。これを好機と捉えたい。関係者は跡地が中心街の核になるよう、スピード感を持って整備、開発を進める必要がある。

　新館は本年度中の開業が予定されている。かつての百貨店が、パチンコ店が入る複合商業施設に様変わりすることに難色を示す声もあるが、再生計画を示した浜友商事は、パチンコ店はテナントの一つと位置付け、駅前のランドマークにふさわしい施設にすると目標を掲げている。

　地元の商店街は新館のシャッターが再び開くことを歓迎している。商店街との共存共栄を目指し、浜友商事は幅広い世代の集客を見据えたテナント誘致に努めてほしい。

　伊豆箱根鉄道は本館の解体後の活用については行政など関係者と協議を続け、中心街の活性化につながる活用を検討していく。ただ本館の土地面積は約880平方㍍で、誘客効果を生む施設整備には不十分だ。限られた空間の効果的な活用に知恵を絞るのもいいが、むしろ周辺ビルと一体となったスケールの大きな再開発を求めたい。

　共同の再開発にはビル所有者それぞれに事情もあろう。だが、県東部の商都復活を目指すならば既成概念を取り払い、英断を持って10年、20年後もその時代の先端を走っているような再開発を目指すべきだ。沼津市や沼津商工会議所には協議の場を設けるなど後押しをしてもらいたい。

　中心街再興の鍵を握る鉄道高架化の先行きは、いまだ見えない。ただ高架化にしろ、代替案の橋上駅化にしろ、多くの市民は、鉄道で分断された南北を直結する必要性を強く感じている。

　総省コンベンション施設プラサヴェ,ルデの整備が進む沼津駅北口は、徐々に活気付いてきた。南北がつながった時、南口が元気がないままでは相乗効果は決して生まれない。

《静新社説　<2013 .9="">》

「高架事業の本音を語ろう」 渡辺利明

「高架事業の本音を語ろう」　渡辺利明
　沼津高架PI勉強会もいよいよ終盤を迎えた。先般来、本紙に公共事業に関する専門家である長谷川徳之輔氏(元旧建設省高官、元大学教授)や佐野俊夫氏、山田孜氏の様々な角度からの指摘を拝見し、私は別の視点から、この問題を考えてみたい。
　現在、この問題は、県が主催するPI委員会でその方向性が議論されていて、私も特別な用事のない限り出席している。
　最大の問題点は一番の当事者である沼津市の出席がなく、PI委員、市民との対話を拒否していることだ。このことは、この事業に対する市当局の自信のなさの表れだろう。せっかく川勝平太知事の、円満な解決策を見出したいとの思いからスタートしたものが、中途半端なものに終わっている現実を市民の皆さんにも知っていただきたい。
　さらに、一部重要な論議が欠落しているように思われるので、以下、何点か指摘しておきたい。
　第一は、市当局にしか分からない財政見通しなどが議論されていない点だ。県の要請を受けて提出された市の財政見通しでは、人口、事業所が減り続けている中で、沼津市の税収は増加するという、全く考えられないデータが示されている。市当局は大幅増税を考えているのか。
　高架事業にかかわる市民の大きな疑問の一つに、市の財政は大丈夫かという点がある。老朽化した市民体育館の建て替え、清掃プラントの更新、緊急を要する津波対策、公共施設の維持管理など今後、途方もない予算が必要なことは誰の目にも明らかだ。
　限られた予算は、事業の優先度を見て厳しく見直さなくてはならない。たとえ計画決定されたものであっても、この作業は欠かせない。民間では、たとえ大企業であっても随時行われていることだ。このようなチェック機能が効かなければ、米国のデトロイト市、夕張市の轍を踏むことになる。
　第二は、投資効果の分析が、ほとんどなされていない点である。費用対便益比の数値がしっかり説明されていない。これだけ大きな事業だから、この点は、もっと様々な視点から議論すべきと考える。
　次に高架事業の実現可能性から考えてみたい。県の事務局が示している総合整備型A1・2案は、計画決定された当初案をベースにしたもので、無事着工できた場合、工期十五年としている。しかし、この案には無理がある。
　そもそもPIが始まったのは、高架化の前提となる貨物駅移転用地の取得に沼津市が失敗し、事業推進が行き詰まったことが出発点だ。栗原裕康市長は県に強制収用を申請し、川勝知事は、強制収用は行わないとして有識者会議、PIとなった。栗原市長は簡単に強制収用できるものと考えたようだが、川勝知事は慎重に四囲を見回し、他の方策を模索して現在に至っている。
　そもそも本件について、強制収用を考えるには大きな無理がある。土地収用主体者の問題もあるが、計画用地の三〇%が買収できず、地権者も多数に上る。誰が見ても無理な話である。あの国家プロジェクトとして進められた成田空港の用地買収にしても、最終的には、ほんの数人の土地所有者を相手とした強制収用が、流血の惨事を招く大抗争に発展した。
　本件のような人口二十万人の地方都市の計画に、しかも三〇%もの未買収用地に裁判所の許可が下りるはずがない。仮に裁判所の決定が下りたとしても、上訴が繰り返されるだろうから、結審に何年掛かるか検討がつかない。
　こう考えてくると、県の事務局が示した総合整備型A1・2案は全く着工見通しの立たない机上案であり、PI勉強会での検討には値しないものとなる。
　最後に、市当局のまちづくりの基本的スタンスの無さを指摘したい。高架事業は沼津駅周辺の交通問題を便利なものとして、この地域の活性化につなげようとしたものだろう。しかし、約二十年にわたって基本的な部分については全く進展することなく、この間、この周辺の斜陽化は急速に進んだ。西武百貨店も撤退し、今や見るべきものはない街になってしまった。
　隣の三島市、長泉町とは大きな格差がついてしまった。そして今回は、東椎路に大型商業施設進出の話が持ち上がり、市長をはじめ乗り気だと伝えられる。沼津駅周辺の活性化がうまく進展しないので、ここは切り捨て、東椎路計画に乗ろうということだろうか。
　仮にこの施設が出来れば、若干の雇用を生み、一定の売り上げを伸ばすことになろう。しかし、それは、ここに新しい需要が生まれるということではない。周辺の需要を食うだけの話だ。そして一番ダメージを受けるのは、沼津駅周辺商店街を中心とした近隣の商業施設だろう。
　そうなると、間違いなく雇用の場が失われる。この点は日本総研の藻谷浩介氏が指摘しているところだ。このようなことは、自身、新仲見世でマグロ丼店を経営した実績のある栗原市長は先刻理解していることと思う。また市長は、高架事業が現在のような状況では、全く実現性のない計画であることをよく理解しているのではなかろうか。
　最初の市長選公約で高架推進を唱え、関係する事業者らの支持を得て当選したことが大きな足かせになっているのではないか。現在の沼津の置かれた立場を冷静に考え、市民目線に立った市政運営に転換すべきではないかと考える。そして、商店街関係者は、今こそ結束してことにあたらなければ、自分達の明日がないことを自覚すべきだ。
　最後に、私達市民も高架事業のあり方を主題に、沼津のまちづくりの方向性について市民間での幅広い意見交換が欠かせないと思うのだが、いかがだろうか。(下石田)
《沼朝平成25年8月29日(木)号寄稿記事》

中心部建て替え 国交省補助拡充.

中心部建て替え　国交省補助拡充.
　都市の集約を推進
　国土交通省は22日、民間事業者が古いビルなどを病院や住宅、店舗が入った複合施設に建て替える際の取り壊し費用への補助を2014年度か拡充する方針を固めた。中心市街地活性化法で定めた地域が対象で、地方都市の中心部に住宅や商業地などを集約する「コンパクトシティー」の推進が狙い。静岡県では静岡、浜松へ掛川、沼津、藤枝市が対象。
　現行は、地方自治体に補助制度がある場合のみ国、地方で3分の1ずつ補助しているが、自治体に制度がなくても国単独で補助できるようにする。国単独の揚合も上乗せはせず3分の1を補助する方向だが、全額が自己'資金の場合に比べて負担が軽減できる。
　これまで事業者から「地域によって負担に差がある」と不満の声が出ていた。
　また同省は14年度税制改正で、空き地や空家の売却を促し、市街地整備計画を作りやすくするため、中心市街地で不動産を売買した場合の税の軽減を要望する。コンパクトシティーは、生活に必要な施設を集約し、人口減少で空洞化が進む市.街地の活性化を図る。
《静新平成25年8月23日(金)朝刊》

街づくり講演会案内

演題：「郊外型大規模商業施設による中心市街地への影響」について
講師：藻谷浩介氏

大型店の出店規制可決

大型店の出店規制可決
　静岡市議会経済消防委8日の本会議でも可決する見通しとなった。
　静岡市議会経済消防委員会は4日、市が提出した大型店の出店を規制する「良好な商業環境の形成に関する条例(仮称)」案を審議した。条例案は市内外の一部の小売業者が反発しているが、同委員8日、本会議採決へ会は「商業都雨を守るため、条例制定は待ったなしだ」などと支持する意見が大勢を占め、全会一致で可決した。
　条例案は、売り場面積について幹線道路沿いは8千～5千平方㍍、郊外の住宅密集地は千平万㍍の制限をそれぞれかけ、従わない場合は勧告や事業所名を公表するなどの内容。
　周案に対し、食品スーパーなど10社が「店舗間の競争をなくし、品ぞろえや値段などで消費者のためにならない」との意見書を提出し、見送りか面積制限の緩和を求めていた。
　同委員会で市当局は「静岡のまちが衰退するのを防ぎたい」と提案理由を説明した。１０社の反対意見に対しては「市民の要望と商業の調和を考えた案。制限の中で出店してほしい」と述べた。
　傍聴した田子重(焼津市)の代表看は「主張が受け入れられず残念。勧告や事業所名公表でも地域のために営業する企業にとってはマイナス。各社、出店しづらくなるのでは」と話した。
　一方、静岡市商店会連盟の村松孝次郎会長は「条例は画期的。個店だけでなく、中小規模の店舗も守られる」と歓迎した。
《静新平成25年3月5日朝刊》

まちがどのくらいの商業養えるか

市街地活性化、まずデーターから 　まちがどのくらいの商業養えるか 　商店街活性化のために研究を続ける市中心市街地活性化協議会と市商店街連盟は、初のセミナー「中心市街地におけるエリアマネジメントの重要性!」を八日、大手町の沼津信用金庫ホールで開催。株式会社「大分まちなか倶楽部」のタウンマネージャーを務める牧昭市氏の話を聴いた。牧氏は大分市で、商店主らと個人的なつながりを作りながら集めたデータを活用して中心市街地活性化のための計画を作り、現在、実行に移している。 　最初の市場調査が大事 　大分の事例からアドバイス 　講演に先立ち、仲見世商店街振興組合の原田治行さんが、昨年、大分に視察に行く予定だったが東日本大震災のために延期となり、牧氏に打診したところ、沼津のまちを見た上で話をしたい、ということから今回の講演となった、と説朋した後、講演に移った。 　牧氏は「成功しているまちが大分というわけではない。現状で見て成功しているまちというのはないのではないか、ということを、まちづくりの関係者が集まる会合では互いに話し合っている。まちは生き物であり、良くなった所を五年後に見ると、とんでもないことになっていたということはよくある。まちづくりに関して基本的に成功ということはないと思う」として話を進めた。 　経済活動では常に問題が発生し、その都度、適切に対処しなければならず、決まった対応のようなものはない。 　牧氏は大分商工会議所の職員だったが、中心市街地活性化にかかわり、一年半程にわたってデータを集めた後、活性化策を実行に移した。それまでは沼津のように、いくつかの中心市街地活性化事業に取り組んでいれば「まちはよくなる」と思っていたという。 　ところが、データを集めることによって中心市街地の問題点が浮き彫りにされた。それらのデータは牧氏が個人的に店主と関係を作る中で集めたもの。決められた書式による調査票などはなかったが、売上金額など重要事項は、ちゃんと含まれている。 　「オーバーストア(店舗の供給過剰)というのは、どのぐらいオーバーストアなのか。沼津市の中心市街地活性化基本計画を見せてもらったが、十九年度までのデータしかなく、分析できなかった」とし、大分のケースに話を戻した。 　大分市では行政計画によって駅の南側にまちを広げることになっているが、平成二十七年度には新JR大分駅ビルが開業して広大な商業床が新たに生じる。 　同市中心市街地では二十一年度、二十三年度と大型商業施設が撤退したため、商店街の一平方㍍あたりの床効率(床面積に占める売り上げの割合)は上昇し、牧氏によれば「今、大分のまちというのは商業者にとって健全な状況になっている」。 　しかし、二十七年度に駅ビルが開業すると床効率は十九年度のレベルまで下がることが予測されるが、ここで大型商業施設が撤退する前の十九年度の床効率の数字が適正であったかが問題となる。適正であれば、当時の状況と同じレベルでの現状打開策を考えなければならず、適正でないなら、適正にする方策をまず検討しなければならない。大分まちなか倶楽部が適正と試算した床効率は、現在よりも、やや高い数字だった。 　大分市では八階建ての商業施設「サティ」が二十一年度に撤退。撤退後のビルを購入した民間企業に牧氏らが働き掛けて八階建てを二階建てに減築。 　その上で、一階を総合食料品売り場とし、二階には二十四時間稼動の民間保育施設や学習塾などを入れ、物販施設を一切入れない計画とした。 　減築にかかった費用一億円以上は、毎年の固定資産税が一千万円程減ることで相殺することが可能で、この商業施設は二十二年度に開業し、現在まで健全な経営が続いているという。 　牧氏は「まちがどのぐらいの商業を養えるのかを試算しないと空き店舗対策は無効となる。家賃が、これまでバブリー(高騰気味)だったことにも見直しが必要。そして商店街に、どのような店舗が必要か、として空き店舗対策を考えないといけない。商業床が早い段階で余剰になるということが分かれば、復興計画を立てないと、賃料の低下は固定資産税の支払いに響く」などとした。 　なぜ、大分にエリアマネジメント委員会が必要になったのかについては「まちの経営の観点で必要なので立ち上げた」としながら、話は、まちの経営に。 　「余剰商業床が出るというのは、どこのまちでも同じ。これは決定事項と捉えてもらいたい。住居床に変えるなどの転換が必要で、大分の場合は駐車場も新駅ビルに二千台分を建設する計画があり、街中にある四千七百台分の駐車場は経営できないということになる」と説明。 　空き店舗の一部は半地下式にして上を緑地帯とし、緑地帯については行政に手を打ってもらう計画を進めていること、地権者が協力的でなく貸してもらえない空き店舗がある場合には、二年間、空き店舗を有効活用しなければ固定資産税を上げるといった措置を行政と一体となって採る方針だ という。 　「まちを形成するということはスキーム(計画)を形成するということ」だとしながら、複数の商店街が集まって形成している中心市街地に対して、商店主達は自身の商店街の視線でしか捉えないが、市民は、幾つかの商店街があるというのではなく、一体として認識するものであることを指摘。 　このため、商店街の事務を一つにまとめることや、車をどこの駐車場に駐車しても均一のサービスを受けられるようにして市民の利便性を高める方策を実行に移しているという。 　また、商店街のイベントは七夕とクリスマスだけにし、それ以外の時には学生団体や市民団体、NPO団体が自由にイベントを開催できるようにした。かかる費用が僅かなら、その分は支援するという。信用金庫の協力も得て、業務が休みとなる土・日曜日は信用金庫の駐車場をイベント利用者に無料開放してもらうことも決めた。 　牧氏は大分のケースについて「もう商業だけでは、まちの再生は不可能だが、住居を持ってくる再開発だと十年や十五年と時間がかかる。大分は三年後に新JR大分駅ビル開業という激震が走るのでリノベーション(改善)で行う」とし、リノベーションスキームを作成中である、という。 　牧氏は沼津について、「空いている床が多すぎるというのであれば、どの程度の床面積を埋めるのかというのを明確にしない限りは次の手は打てない。補助金をどんどんつぎ込んで空き店舗に出店しても需要がない限り意味がない」とするとともに、「データなく、(すべき)対策なく、空き店舗対策を行っても長くは続かず、失敗のパターンを繰り返す。店舗利用状況に合わせた店舗を入れていないから、結局は倒産する。最初のリサーチが一番大事。今の沼津市で何店舗を入れられるか明確にする必要がある」ことを繰り返し強調した。 　質疑応答に移ると、ある商店街組合の代表者が発言。空き店舗に出店する際、受けられる市の補助金について組合の了解が必要なため、出店希望の際、あるいは出店した後に補助金を受けようという人達がやって来るが、中には事業計画をきちんと説明できない人もいるという。 　これに対し牧氏は、大分の場合は市役所と相談した結果、補助金の窓口を市役所に置かず、牧氏らがかかわるまちづくりの組織に置き、申請者をその段階でチェックしていることを話した。 《沼朝平成24年6月14日(木)号》

牧昭市セミナー

中心市街地活性化でセミナー　沼津 　大分の先進手法学ぶ 　沼津市中心市街地活性化協議会と市商店街連盟、沼津信用金庫は8日、先駆的なタウンマネジメントで知られる大分まちなか倶楽部(大分市)のタウンマネジャー、牧昭市さんを招いたセミナーを同市内で開き、同倶楽部の手法に理解を深めた。 　大分まちなか倶楽部はJR大分駅周辺の中一心商店街の活性化に取り組む株式会社。牧さんは中心街全般を見渡す街の経営の担い手として、空き店舗対策、開業サポートなどに取り組んできた。2008年10月から現在までに106店の新規開業をサポートした。 　牧さんは大分で実践する官民連携の空き店舗対策を紹介した上で、「中心市街地が衰退するのは必然。だからこそ、街自体を経営する観点が必要」と強調した。「空き店舗対策は全国的には失敗例が多い。商店街区の徹底したリサーチをすべき」とし、同倶楽部の事前調査方法の一端を解説した。 （静新平成24年6月9日朝刊） 「ＮＯ」と言える体制が必要。（セミナー資料より）

東部コンベンションセンター整備事業

「千本松原」構想に合意
　東部コンベンション施設
　県と沼津市代表企業
　基本協定を締結
　JR沼津駅北側に整備する東部コンベンションセンター整備事業について、川勝平太県知事と栗原裕康沼津市長は29日県庁で会談し、同市の景勝地「千本松原」を施設全体のコンセプトに据えた上で、富士山の眺望を生かすよう配置を改めた新たな施設構想に合意。県と市、事業の優先交渉権者代表企業の大和ハウス工業は同日付で基本協定を締結した。
　県は会議場、市は展示イベント施設と駐車場、民間事業者はホテル(客室150室)を建設し、県東部のにぎわい創出の核施設を目指す。川勝知事は「県産材を多用し、個性が明確に見える施設になりそうだ」と期待感を述べた。海沿いに松が立ち並ぶ千本松原をイメージし、会議場1階のエントランスギャラリーなどに県産材を8～900本使用し、富士山を望む屋上庭園や壁面緑化を設置する。
　売却益の活用を想定していたマンション建設の取りやめなどの影響で、県、市、民間事業者の総事業費は当初提案の168億円から18億円減の150億円に減る。このうち民間事業者の負担分は54億円から30億円に減額となり、県はマンションの床面積に応じた土地分の収入がなくなるため支出が64億円が70億円程度に増えそうだという。市負担額は50億円のまま。
　市施設は2013年、県施設は14年のオープンを目指す。指定管理者制度を導入し、県外の同規模の施設との比較をもとにした試算では年間の運営コストは県施設が3億円、市施設が1億2千万円を見込む。


関連記事
整備「鉄道高架が前提」
　東部コンベンションセンター
　沼津市長　事業進展に期待
　県と沼津市、企業グループが29日、基本協定を締結した県東部コンベンションセンター。鉄道高架事業を含めた沼津駅周辺総合整備事業を構成する6事業の一つで、川勝平太知事との会談に臨んだ栗原裕康市長は「事業が進めば当然『高架をやらない手はない』という事になる」との見通しを示し、同センターの整備は鉄道高架が前提との認識を強調した。
　協定締結は、事業内容の見直しにより当初予定から1年遅れ。市が建設する展示イベント施設のオープンも1年遅れることになった。取り壊しのため3月末の閉館予定だったキラメッセぬまづは今年1月、急きょ1年延長の措置を取った。
　見直しは「千本松原」をコンセプトにホテル機能の強化やにぎわい空間創出、県産材の活用など、鉄道高架のメリットを生かし東部地域の拠点施設としての役割強化を求める県の意向を全面的に受け入れたため。市が受けた影響について、栗原市長は会談後「遅れはよりよい物をつくるためのコスト」と説明した。
　鉄道高架事業の事業費ベースの執行率は08年度末時点で1・8%。栗原市長は会談後の会見で同事業の現状を「全く停滞している」とした上で、「駅周辺は区画整理などで大きく変わりつつある。すべて、高架を前提に進められている」と重ねて述べた。
　駅周辺総合整備事業の残る4事業のうち市街地再開発事業はすでに事業費が全額執行され、ほかも9・9～53・6%となり、09年度決算をもとにした執行率は一部でさらに伸びる見通し。
（静新平成22年11月30日朝刊）

沼津市中心市街地活性化基本計画概要

沼津市中心市街地活性化基本計画概要

沼津市の「市中心市街地活性化基本計画」

　沼津市の「市中心市街地活性化基本計画」
　県東部初の国認定
　沼津市の「市中心市街地活性化基本計画」(2009年12月～15年7月)が7日、内閣府に認定された。県内では浜松市、藤枝市、静岡市(静岡・清水地区)、掛川市に次ぎ5市目。都市機能と居住環境の両面を充実させ、交流人口拡大と定住人口確保を狙う。
　計画区域はJR沼津駅を中心とした約227㌶のエリアの「広域拠点にふさわしい都市機能の集積」「多様なライフスタイルに応える便利で快適な居住環境の創造」を基本方針に据え、東部コンベンションセンター整備事業、町方町・大門町・通横町地区まちづくり推進事業、狩野川一帯で進めている「セントラルパーク構想」を実現させるための護岸修景整備、中央公園整備事業などを中心に盛り込んだ。
　本年度の同市中心市街地の歩行者自転車通行量は1日7万5112人、居住人口は2万2357人。14年度には通行量を7万6700人(2%増)、居住人口を2万3850人(6・5%増)にする目標。多目的展示イベント施設の利用者数は42万1000人から50万人に19%増やしたい考え。
　認定により、国の補助金支出の要件を得たことになる。全国の認定都市はこれで、累計90市町92地区となった。
（静新平成21年12月8日(火)朝刊）